Tasas de descuento del sector inmobiliario caen por primera vez desde 2020 y mercado multifamily figura como el más estable

Tras la estabilización de los mercados internacionales y de la caída del riesgo país en Chile, el interés por la inversión en activos inmobiliarios están retornando poco a poco. Y al cierre del cuarto trimestre de 2022 y por primera vez en varios períodos, la tasa de descuento de todas las áreas del sector disminuyó, demostrando que actualmente existe un menor castigo por parte de los inversionistas al momento de evaluar un activo. 

Así lo reveló un estudio elaborado por la empresa de servicios inmobiliarios Colliers, que arrojó que entre los meses de octubre y diciembre del año pasado la tasa de descuento -es decir, la principal referencia que utilizan los entes del mercado para evaluar una inversión, y que mide el porcentaje de ganancias esperado de un activo tomando en cuenta su riesgo- de las áreas industrial, comercial, oficinas, desarrollo, multifamily y hoteles, bajó por primera vez desde el tercer trimestre del 2020. 

La sub industria que anotó la mayor baja fue la de hoteles, cuya tasa de descuento pasó de un 8,08% durante el tercer trimestre de 2022 a un 7,4% en el último período. Y le sigue el área de desarrollo, con una baja de un 8,04% a un 7,84%.

Esto, mientras que los índices de las áreas industrial (5,9% a un 5,8%), oficinas (de un 6,45% a un 6,24%), comercial (de un 6,24% a un 6,06%), y multifamily (5,7% a un 5,55%) se mantuvieron cercanas o levemente por debajo del 6%, que corresponde al porcentaje óptimo, ya que implica una menor pérdida de valor y con ello un mayor retorno a futuro para los inversionistas. 

De acuerdo a Francisco Saval, consultor del área de asesoría financiera de Colliers, habría que retroceder al menos nueve trimestres "para observar una baja en todas las tasas de descuento, las que venían muy afectadas por el periodo anterior donde vivimos el inicio de la pandemia y los encierros".

Y sostiene que entre los principales factores detrás de esta disminución de tasas figura "la baja del BCU-10 (Bonos del Banco Central en UF) en el último trimestre, además de una disminución en el riesgo país y un menor riesgo de mercado" asociado a la recuperación que se está viviendo en Chile y el mundo, y que se refleja en los niveles de inflación de los mercados internacionales. 

Según datos de Bloomberg y JP Morgan, la prima por riesgo de mercado se ubicó por debajo de un 5% durante los últimos dos años, mientras que la tasa libre de riesgo de Estados Unidos anotó un 3,88% al cierre del cuarto trimestre del 2022. Por su parte, el riesgo país de Chile (medido por EMBI) se ubicó en un 1,4%. 

Multifamily se mantiene estable

Entre las distintas áreas inmobiliarias y dentro de los últimos tres años, el multifamily ha logrado posicionarse como el submercado más estable, y muestra de aquello es que en todo este período "nunca tuvo una tasa de descuento sobre el 6%, debido al constante interés por los arriendos y eso lo perciben los inversionistas", dice Francisco Saval.

Las proyecciones tanto para este como para el resto de los mercados bajo análisis son positivas. De acuerdo a Colliers, indican que "la tasa inmobiliaria en el último tiempo ha logrado establecerse en torno al 6% y, debido al comportamiento de las diferentes sub industrias en los últimos meses, ha disminuido ubicándose aún más cercana al 6%". 

De esta manera, esperan que las tasas que sufrieron un fuerte aumento en los últimos dos años, como es el caso de los hoteles, comiencen a disminuir, y que las ya estabilizadas se mantengan dentro de esos márgenes. 

"Esto, siempre dependiendo del comportamiento que se presente económica y políticamente en Chile y el mundo", dijeron.

Y agregaron que "si se logra controlar la Inflación y no existen nuevos retiros", las tasas deberían bajar. De manera que para llegar a niveles prepandemicos debe "mejorar el escenario político y controlar de buena forma el tema de la seguridad".